Les intérêts des emprunts dans le cadre de la loi Denormandie

Emprunter pour réaliser un achat immobilier dans le cadre de la loi Denormandie peut s’avérer judicieux pour générer du déficit foncier et ainsi réduire le montant de vos revenus à déclarer à l’administration fiscale. Comment cela fonctionne t-il ? Peut-on déduire la totalité des intérêts d’emprunt et des frais afférents ? Toute l’info pour répondre à vos questions.

Les intérêts des emprunts sont déductibles des revenus fonciers générés par une location en loi Denormandie

Les propriétaires d’un logement en loi Denormandie peuvent déduire de leurs revenus brut foncier les intérêts du prêt liés à l’achat du bien proprement dît, mais également ceux liés aux prêts qui auront été contractés dans l’intérêt du logement et de sa mise en location. Il s’agit principalement des emprunts liés à des travaux de rénovation ou d’amélioration.

Les intérêts des emprunts viendront donc diminuer les revenus fonciers à déclarer aux services fiscaux, mais cette déduction seule ne peut pas créer de déficit foncier. En d’autres termes, le montant des intérêts déduits ne doit pas excéder le montant du loyer perçu. 

Les intérêts des emprunts substitutifs liés à l’achat d’un bien en loi Denormandie sont déductibles sous certaines conditions

Les emprunts substitutifs sont les emprunts qui sont souscrits pour se « substituer » à des emprunts initialement contractés pour l’acquisition d’immeubles générant des revenus fonciers. Ces emprunts substitutifs, qui n’ont donc pas pour objet l’achat d’un bien immobilier, ne peuvent pas en théorie être déductibles des revenus fonciers, sauf lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

• Le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser (ou se substituer) à l’emprunt initial. Le contrat devra mentionner expressément cette disposition.
• Les intérêts des emprunts admis en déduction ne doivent pas être supérieurs à ceux de l’emprunt initial.

Les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue pour pouvoir bénéficier de la déductibilité. En cas de défaillance sur ce point, les services des impôts pourront solliciter des justificatifs.

Les frais d’emprunt liés à une acquisition en loi Denormandie sont également déductibles des revenus fonciers 

Ces frais sont considérés comme des charges déductibles au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent. Ils comportent :

• Les frais de constitution du dossier
• Les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier
• Les sommes versées à un organisateur de cautionnement
• Les frais de mainlevée
• Les agios ou commission de banque
• Les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.